Правила оренды квартири без ремонту

 

У прагненні заощадити при оренді багато з ентузіазмом зупиняються на варіанті найму квартири без обробки в новобудові або оренди квартири, що вимагає ремонту. Однак радість як орендарів так і наймачів в цьому випадку злегка передчасна: взагалі-то, ремонт коштує стільки, що господарям доведеться пускати мешканців безкоштовно на місяці і місяці, а самим мешканцям або доведеться «вбухивать» в ремонт по дві орендні ставки, або жити в сумнівних умовах.

Але давайте спочатку розберемося, що взагалі розуміється під орендної квартирою, що вимагає ремонту?


Оренда нерухомостi без посередників


Вимагає квартира ремонту чи ні - зрозуміло, що це, в деякому роді, питання поглядів на життя та критеріїв оцінки стану квартири. Одні вважають, що вийшли з моди шпалери і прості меблі вже непридатні для проживання, інші готові жити з розбитими шибками у вікнах, обвалюється на голову стелею і т.д. Але є, звичайно, квартири, в яких просто неможливо жити, заздалегідь не зробивши ремонт. Це, наприклад, квартири в новобудовах без обробки або квартири, які перенесли пожежа або затоплення. Зрештою, трапляються і мешканці здатні «уделать» житло так, що без ґрунтовного ремонту в будинок не зайти.

Правда в оренду такі варіанти здаються не так вже й часто. Як кажуть ріелтори, їх частка не перевищує 10% від загального числа квартир, пропонованих в оренду. Серед них квартири в новобудовах без обробки зустрічаються зовсім рідко, найбільш поширеним є варіант, коли квартири в поганому стані, але тим не менше з меблями і всім необхідним для життя.

До кризи інтерес до квартир без обробки був відчутний, зазначає керівник управління оренди квартир одного зі столичних агентств нерухомості, однак тепер ситуація змінилася. «Зараз оцінити кількість звернень з метою здати квартиру без обробки досить важко - говорить експерт - Попит на такі пропозиції досить малий, та й кількість пропозицій можна перерахувати по пальцях. Найчастіше наймачі шукають житло, де зроблений хоча б якийсь мінімальний ремонт, а основний попит доводиться на квартири, повністю готові до проживання: мебльовані та оснащені побутовою технікою. Крім того, мізерний попит на квартири, потребують ремонту, обумовлений ризиками, пов'язаними не тільки з витратами на будівельні матеріали, що проводяться роботи, але і з тим, що немає гарантій, що після закінчення всіх робіт власник не розірве договір, не відшкодувавши витрати та інше . Тому квартири без обробки взагалі, частіше знімають бригади робітників гастарбайтерів на строк три-шість місяців.

Але й звичайній сім'ї, в якій є «мужик з руками» теж можна знайти свій варіант. Так на ринок оренди нерідко потрапляють квартири, що дісталися у спадок. Їх здають спадкоємці, які не мають часу або можливості приводити в порядок житло, отримане від бабусь чи дідусів. Зазвичай плата за наймання за таке житло нижче середньоринкової. І таке житло знаходить своїх наймачів: це молоді сім'ї, які хочуть відокремитися від батьків, але в той же час поки не мають можливості оформити кредит на купівлю власної квартири; студенти, що приїхали на навчання з інших регіонів; фахівці, які приїжджають на заробітки. Зрозуміло, що ці люди планують знімати квартиру, що вимагає ремонту, не 3 місяці і навіть не півроку - рахунок йде на роки. «Серед наймачів квартир без обробки зустрічаються і юридичні або фізичні особи, які планують знімати житло тривалий час - не менше 2-3 років, що цілком виправдано, оскільки на ремонт приміщень витрачається в середньому від півроку до року залежно від площі квартири, числа кімнат, особливостей планування і так далі - розповідають ріелтори.

Для квартирних господарів, яким потрібен безкоштовний і швидкий ремонт, звичайно, кращий варіант - саме гастарбайтери. Але це варіант для столиці, а в Харкові гастарбайтери хоч і є, але в дуже невеликій кількості. До того ж, якщо у господаря багато своїх справ і йому не дозвілля постійно займатися пошуком квартирантів, то краще не скупитися, а надати мешканцям гідні «орендні канікули», щоб зберегти з ними довгі орендні відносини. У разі оренди такої квартири виникають питання: Як порахувати вартість ремонтних робіт? Як захиститися від обману? Що робити, якщо ремонт виявився дорожчим, ніж планували?

Ризикують, звичайно, обидві сторони: квартирний господар боїться, що ремонт буде поганим, орендар - що ремонт розорить його, а після закінчення робіт власник квартири виселить мешканців. Інструмент захисту в обох випадках один і той же - договір оренди (найму). До нього складається додаткова угода і додається кошторис витрат на ремонт. Кошторис має включати в себе вартість оздоблювальних матеріалів, вартість придбаного устаткування, вартість робіт. Кошторис має містити підсумкову, остаточну суму. У документі необхідні підписи сторін договору найму і формулювання: «з умовами, порядком ремонтних робіт, найменуванням і кольором оздоблювальних матеріалів, а також з ціною ремонтних робіт, у тому числі використовуваного обладнання та оздоблювальних матеріалів, ознайомлені, згодні, претензій не маємо».

У договорі найму необхідно відобразити, що між сторонами досягнута домовленість, а саме, в який період оплата за наймання квартири проводиться в рахунок ремонту, відповідно до кошторису, що є невід'ємною частиною договору найму, після закінчення вищевказаного періоду оплата за наймання здійснюється готівковим платежем, також, необхідно відобразити порядок здачі-приймання робіт, терміни ремонту. Після закінчення ремонтних робіт необхідно скласти акт, що підтверджує виконання зобов'язань, пов'язаних з ремонтом. Договір найму повинен буквально відбивати порядок дострокового розірвання.

При дотриманні вищесказаного, а також буквальних формулювань у договорі найму, пов'язаних з ремонтом, сторони будуть юридично захищені від протиправних дій.

Якщо ремонт проводиться власними силами (як правило, це економкласс), то домовляються про певну сумі; якщо це місячна орендна плата, то, відповідно, ремонтні роботи будуть становити дві-три тисячі гривень (цього вистачить на косметичний ремонт).

Але, в будь-якому випадку, навіть при внесенні всіх нюансів ремонтних робіт в додатковий договір, сам договір оренди діє один рік, і не факт, що через рік власник не підніме вартість оренди, адже квартира зі свіжим ремонтом цінується на ринку оренди дорожче. Тобто тут, скоріше, все залежить від порядності наймодавця. Додаткових гарантій немає.

Виходить, що шанс заощадити на оренді, взявши на себе зобов'язання по ремонту, звичайно, є. Але перешкодити цьому можуть людські якості учасників угоди: в першу чергу, наївність і неточність в розрахунках (ілюзія, що нормальний ремонт можна зробити за 4-5 тисяч гривень і за 3 місяці, наприклад, може бути властива як сдающему, так і знімає), а крім того, елементарна непорядність, яка може виразитися в істотному підвищенні ставки по закінченні договору.