::cck::32::/cck::
::introtext::

Договір дарування

Іноді виникають ситуації, коли родичі хочуть допомогти своїм близьким у вирішенні квартирного питання негайно, не чекаючи настання конкретних юридичних фактів. Мова йде про випадки, коли, наприклад, батьки хочуть передати квартиру дітям, або сестра прагне допомогти брату переїхати з села в місто. При цьому, природно, ні оформлення заповіту, ні укладення договору довічного утримання справі не допоможуть, так як розпорядження майном в таких випадках буде зрушено в часі. Залишається два варіанти - договір дарування і договір купівлі-продажу.

Яким же способом краще передати нерухомість близьким або, можливо, не дуже близьким людям? Розглянемо можливі нюанси оформлення й оподаткування кожного з названих договорів. Не секрет, що іноді покупці нерухомості з тих чи інших причин намагаються перехитрити державу або третіх осіб, укладаючи при покупці квартири, будинку або іншої нерухомості, договір дарування. Не будемо в цій статті зупинятися на причинах цього рішення, а висвітлимо деякі підводні камені такого «маневру».


Оренда нерухомостi без посередників


Отже, що ж може очікувати покупця нерухомості, який з тих чи інших причин оформив таку покупку договором дарування. Розглянемо лише три варіанти несприятливих наслідків, пам'ятаючи при цьому, що це не всі можливі проблеми, пов'язані з договором дарування.

1. Згідно статті 727 ЦК (Цивільного Кодексу) Україна дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо: - Обдарований створює загрозу безповоротної втрати подарунка, який представляє для дарувальника велику немайнову цінність; - Внаслідок недбалого ставлення обдаровуваного до подарунка, який представляє культурну цінність, він (подарунок) може бути знищений або суттєво пошкоджений. При цьому закон не конкретизує що розуміти під «діями створюють загрозу втрати подарунка». Тому під втратою можна розуміти не тільки фізичну втрату, а й «юридичну», до якою можна віднести і втрату права власності в результаті, наприклад, простого продажу. А обгрунтувати, що подарована квартира представляє для дарувальника «велику немайнову цінність» може практично кожен дарувальник, оскільки під «немайнової цінністю» можна розуміти навіть «приємні спогади», пов'язані з подарованої квартирою або будинком. Розірвання договору дарування є правовою підставою припинення права власності на квартиру, будинок, земельну ділянку чи іншу нерухомість у обдаровуваного. Наслідком такого розірвання є застосування реституції, тобто повернення сторін у первісний стан, у зв'язку з чим, одаровуваний зобов'язаний повернути дарувальнику нерухомість, яка є предметом договору, і позбавляється на неї права власності.

2. Не секрет, що часто договір дарування квартири або будинку укладається з тим, щоб не укладати договір купівлі-продажу, коли він невигідний або неможливий в силу законодавчих приписів. З точки зору права такий договір є, так званим, уявним. Стаття 235 ЦК України визначає, що уявним є договір, який укладено сторонами для приховання іншого договору, який вони насправді уклали. До такого договору застосовуються правові норми того договору, який вони насправді уклали, тобто договору купівлі-продажу. Це тягне за собою цілий ряд негативних наслідків для сторін такого договору. Так, якщо, наприклад, договір дарування нерухомості був укладений з метою приховання договору купівлі-продажу для обходу переважного права учасників спільної часткової власності на покупку частки, що продається, то до нього будуть застосовуватися правила договору купівлі-продажу. А, оскільки, договір був укладений з порушенням переважного права інших учасників спільної власності, він може бути визнаний судом недійсним. Крім того, хоча закон прямо і не передбачає недійсність удаваного договору, а тільки наказує застосовувати до правовідносин між його сторонами норми, що регулюють той договір, який вони дійсно мали на увазі (тобто - договір купівлі-продажу), у судовій практиці поширеною є і безпосереднє визнання мнимого договору недійсним. Правовим наслідком визнання договору недійсним є обов'язок обох сторін такого договору повернути другій стороні все одержане від неї за цим договором. Тобто обдаровуваний повинен повернути квартиру (будинок, земельну ділянку), втрачаючи право власності. А ось з обов'язком дарувальника - проблема. Адже за договором дарування він не отримав грошей за будинок або квартиру. Шанс, на повернення грошей у другої сторони буде тільки, якщо сторони при укладенні договору дарування окремо склали розписку про прийом-передачу грошей і те, за умови, що в розписці вказано, що ці гроші передані в якості оплати за перехід права власності на конкретний будинок або квартиру, що на практиці зустрічається не часто.

3. Якщо ви уклали, нехай навіть і в нотаріуса, як того вимагає закон, договір дарування квартири або будинку і він у вас на руках, це ще не означає, що квартиру або дам вам вже подарували. Мало хто з простих обивателів знає, що згідно ст. 717 Цивільного кодексу за договором дарування дарувальник може передати нерухомість у власність в момент укладення договору або прийняти на себе зобов'язання зробити цю в майбутньому. А передати або прийняти зобов'язання передати (по суті - пообіцяти) - це, як кажуть в Одесі, дві великі різниці. Враховуючи, що більшість громадян, навіть прочитали договір перед підписанням навряд чи помітить різницю між зобов'язанням передати квартиру або будинок у власність з безпосередньо передачею у власність, ймовірність «кидка» в цьому напрямку можна вважати істотною.

::/introtext::
::fulltext::::/fulltext:: ::cck::32::/cck::