::cck::43::/cck::
::introtext::

Договір купівлі-продажу

Сторонами договору купівлі-продажу - продавцем і покупцем - можуть бути будь-які учасники цивільного обороту (фізичні та юридичні особи, держава в цілому, державні та муніципальні освіти). На них поширюються загальні вимоги цивільного законодавства про правоздатності та дієздатності.

Можливість укладення окремих різновидів договору купівлі-продажу громадянами (фізичними особами) залежить також від того, чи зареєстровано дана фізична особа як індивідуальний підприємець (наприклад, в договорах поставки та роздрібної купівлі-продажу громадянин в якості продавця може брати участь тільки в тому випадку, якщо він зареєстрований у вказаному якості у встановленому законом порядку).


Оренда нерухомостi без посередників


Юридичні особи мають право за загальним правилом здійснювати будь-які угоди купівлі-продажу, якщо це прямо не заборонено їх статутними документами. Дуже часто за правовою допомогою звертаються люди, які постраждали від незаконних дій при операціях з нерухомістю, причому для запобігання цих порушень досить було б простою юридичної консультації до укладення договору, а для їх виправлення потрібні роки судових спорів. І не факт, що, не дивлячись на перемоги в судах, гроші реально можна буде повернути. Покупець у таких договорах зазвичай несе великі ризики, ніж продавець. Як захиститися від можливих проблем і шахрайства в угодах з нерухомістю?

Коли Ви зупинили свій вибір на конкретному об'єкті, який збираєтеся придбати, перш ніж передавати будь-які гроші (завдаток, аванс та ін.), Спочатку покажіть документи на нерухомість продавця і проект договору, який Ви збираєтеся зробити висновок, Вашій юристу (адвокату, нотаріусу ). У моїй практиці був випадок, коли клієнту пропонували дати завдаток за квартиру, право на яку до продавця ще не перейшло. Зрозуміло, що і продавати квартиру продавець не мав права. Але зрозуміти такі тонкощі може тільки фахівець у сфері права. Не рекомендую купувати нерухомість, яка перепродувалася кілька разів за маленький термін часу.

Найбільші можливості для зловживань при первинному продажі нерухомості в недобудованих об'єктах, коли деякі договору не підлягають нотаріальному посвідченню. Наприклад, нерідко покупцеві пропонують корпоративні права компанії-забудовника, які з часом повинні «перетворитися» в обрану ним квартиру. Закон такого механізму не передбачає, і людина, в більшості випадків, фактично віддає гроші за «пустушку».

Компанії-забудовники зазвичай нав'язують покупцям своїх нотаріусів, але це не обмежує покупців у можливості попередньо проконсультуватися з іншим нотаріусом або адвокатом про умови угоди, запропонувати включити в договір свої умови або змінити ті, які їх не влаштовують. Не бійтеся виставляти свої вимоги, адже компанія - забудовник зацікавлена в угоду не менше, ніж Ви, і за результатами переговорів, швидше за все, піде на зустріч. Купуючи нерухомість в недобудованому будинку, переконайтеся, що продавець має всю необхідну документацію на земельну ділянку та об'єкт незавершеного будівництва, який він Вам продає.

Перехід права власності на «вторинну» нерухомість реєструє нотаріус, він же перевіряє відсутність іпотеки або іншого обтяження. Тому можливості для зловживань у цій сфері зменшилися. Однак це не вбереже Вас від втрати авансу чи завдатку, переданого шахраям по розписці.

Майже кожен знає, що обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації підлягають договори купівлі-продажу, дарування або іншого відчуження нерухомості. Але це стосується основних договорів. Коли люди дають завдаток за вподобаний об'єкт, яких тільки договорів вони не укладають. Найчастіше пишуть звичайні боргові розписки. Само собою, про повернення завдатку по розписці в подвійному розмірі не може бути й мови. Є недобросовісні ріелтори, які продають орендовані квартири, або одну і ту ж квартиру по декілька разів, збираючи аванси або задатки і нікому їх не повертаючи. Ніколи не оформляйте ніякої передачі грошей за нерухомість розпискою.

Але є й випадки, коли постраждати може продавець. Наприклад, популярна схема заниження в офіційному договорі суми продажу квартири і частковий розрахунок готівкою. Якщо ж відбудеться повний розрахунок, а через деякий час покупець захоче визнати угоду недійсною, продавець також зможе повернути тільки офіційно сплачену суму грошей. Тому від таких схем я рекомендую утриматися.

Ще гірше для продавця, коли попередній договір був оформлений у вигляді договору позики (варіантом якого може бути та ж боргова розписка). Якщо покупець передумає купувати нерухомість, продавець буде не тільки зобов'язаний повернути йому завдаток, але також і відсотки, інфляційні витрати, а іноді і виплатити інші види компенсацій.

Якщо Ви самі не володієте професійними знаннями в галузі торгівлі нерухомістю, до укладання угоди зверніться до грамотного адвоката або нотаріуса, якому Ви довіряєте, і який допоможе Вам перевірити «юридичну чистоту» вибраного об'єкту і скласти надійно захищає Вас договір купівлі-продажу нерухомості. Або проаналізувати і доповнити в Ваших інтересах договір, складений іншою стороною, або нотаріусом. І вже у всякому разі - попередити Вас про можливі ризики та наслідки і відрадити укладати свідомо незаконну оборудку.

::/introtext::
::fulltext::::/fulltext:: ::cck::43::/cck::